Bautagebuch: Ob das noch was wird?

Nachdem ich meinen Reisebericht von der Costa Brava abgebrochen habe, geht es nun wieder weiter mit dem “Ernst des Lebens” bzw. Schritt Eins meines Talmud Plans, wo bekanntlich geschrieben steht:

Ein Mann baue zuerst ein Haus

Zumindest ein Stück in diese Richtung bin ich ja schon gegangen und weil jetzt für den Bauantrag alles fertig ist, wird das komplexe Werk am 24. Februar per Post in mehrfacher Ausführung vom Architekten Herrn F. an die Verbandsgemeinde Kirn geschickt.

Ebenfalls von dort trifft einige Tage später dann eine Rechnung über 474,81 Euro ein, wo ich meinen Anteil für die Bebauungsplanänderung (Stichwort Kniestock) übernehmen muss:

Dabei wurden die Kosten wohl zu gleichen Teilen auf die Inhaber der vier verbleibenden unbebauten Grundstücke aufgeteilt.

Kurze Zeit später finde ich den „Grundsteuermessbescheid“ im Briefkasten, …

… wo mir Vater Staat mitteilt, wie jetzt der (Grund-)Steuermessbetrag für meinen Bauplatz berechnet wird, nämlich:

Steuermessbetrag = Einheitswert * Steuermesszahl

In meinem Fall wurde der Einheitswert auf 1.789 Euro festgelegt und die Steuermesszahl beträgt 3,5 Promille, also ergibt sich dadurch:

1789 Euro * 3,5 ‰ = 6,2615 Euro 

Für die Berechnung der Grundsteuer wird das Ergebnis dann noch mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert, der in Hennweiler aktuell 395 Prozent beträgt, was dann nach Adam Ries …

Wenige Tage später kommt dann schon die nächste Forderung hereingeflattert, nämlich die Rechnung vom Versorger “Verbandsgemeinde Kirner Land”, für (Niederschlags-)Wasser, was für mein unbebautes Grundstück pro Jahr dann doch satte 240 Euro ausmacht :

Als nächstes kümmere ich mich um die Finanzierungsbestätigung für OKAL, wofür man normalerweise einen Kreditnachweis von einer Bank benötigt. 

Weil ich aber mein Projekt aus eigenen Mitteln finanzieren will, muss ich da wohl einen einen anderen Weg gehen:

Mein Berater Herr W. erwähnte vor Monaten einmal, dass man wohl auch ein Ander- bzw. Treuhandkonto bei einem Notar anlegen könne, bei dem gesichert ist, dass Überweisungen nur für den Zweck des Hausbaus verwendet werden. Deshalb frage ich beim Notar Herr L. an, ob so etwas bei ihm vielleicht möglich wäre:

In einem anschließenden Telefonat erfahre ich dann aber, dass beim Gesetzgeber dieser Mechanismus wohl nicht mehr erwünscht sei und weil hier auch kein „besonderes Sicherungsbedürfnis“ vorliege, in meinen Fall dies sogar verboten sei.

Am Ende teilt mir OKAL dann mit, dass auch Vorkasse nach Baufortschritt möglich wäre, was mir in Anbetracht der aktuellen Zinslage am attraktivsten erscheint:

Wegen der falschen Beratung von Herrn W. bezüglich der Einliegerwohnung frage ich auch noch beim Anwalt an, ob man in der Sache vielleicht noch juristisch vorgehen könnte:

Der Rechtsexperte sieht sich auf diesem Gebiet aber nicht kompetent genug und empfiehlt mir deshalb Kollegen, die sich wohl auf solche Fälle spezialisiert hätten.

Aber auch hier bekomme ich am Ende nur die Information, dass mein spezieller Fall wohl nicht in ihre Kernkompetenz fällt.

Weil ich befürchte, dass noch mehr juristische Fragen auf mich zukommen, fange ich an, mich nochmal über Rechtsschutzversicherungen schlau zu machen und schleiße dann wenige Tage später bei der nahegelegenen Sparkasse u.A. eine Bauherren-Rechtsschutsversicherung über 5 Jahre für 4.200 Euro ab:

Natürlich sind damit meine bereits “schwelenden” Fälle nicht abgedeckt, aber zumindest bin ich jetzt für zukünftige Auseinandersetzungen vor Gericht bestens “gerüstet”.

Mittlerweile hat mich ein Herr W. von einer kleineren Baufirma aus Hintertiefenbach kontaktiert: Offensichtlich hat er über die “Veröffentlichung in Bautennachweisen” von meinem Projekt erfahren und zeigt nun Interesse, den Aushub und die Außenanlagen für mich zu realisieren.

Beim Gespräch deutet er schon mal an, dass das in meinem Fall nicht gerade billig werden wird. Die Schätzungen meines Verkaufsberaters Herr W. hält er für absolut unrealistisch und überhaupt meint er, dass es seiner Meinung nach in Deutschland eigentlich keine echte Beratung mehr gebe.

Und ehrlich gesagt zweifle ich mittlerweile auch selbst manchmal daran, ob ich hier noch im richtigen Team spiele:

Herr W. verspricht mir, zwei Kostenvoranschläge zu erstellen: Einen für das ursprünglich klein geplante Haus und einen für die aktuelle „große Variante“. Allerdings macht er mir nicht allzu viel Hoffnung, dass das kleine Vorhaben wesentlich günstiger ausfallen wird.

Außerdem meint er, dass der Balkon im Erdgeschoss am besten über eine Auskragung der Kellerdecke realisiert werden sollte. Cool, wieder ein neues Wort gelernt .

Als ich deswegen bei meinem Architekten Herrn F. anfrage, …

… erhalte ich aber sofort eine Absage: So etwas mache OKAL aus Gewährleistungsgründen prinzipiell nicht. Der Kellerbau würde von einem Subunternehmer realisiert. Außerdem sei das auch nicht ganz unkompliziert, weil man u.A. “Schöckanbauelemente” wegen der “Wärmebrücken” benötige.

Einige Tage später kontaktiert mich Herr S. von der Bauleitung Kirner Land, der mir mitteilt, dass mein “Linker Nachbar” die (bereits bekannten) Bedenken wegen der Grenzbebauung angemeldet habe und er deshalb für die Genehmigung des Bauantrags nicht das einfache Freistellungsverfahren anwenden will. Stattdessen habe er die Dokumente nun an die Kreisverwaltung Bad Kreuznach weitergeleitet.

Mittlerweile hat mir Bauingenieur Herr W. die Kostenvoranschläge geschickt, welche selbst für die “Kleine Variante” eine extreme Kostenexplosion von fast 300.000 Euro  im Vergleich zu den ursprünglichen Schätzungen von Verkaufsberater Herrn W. aufzeigen:

Oh Mann, dagegen war die Fehlkalkulation der Einliegerwohnung mit 40.000 Euro Differenz ja wirklich nur Peanuts .

Die Summen, die gerade im Raum stehen, könnten selbst mich nochmal finanziell in Bedrängnis bringen und mein Nervenkostüm ist für einige Tage entsprechend angespannt .

Ich frage meinen Architekten Herrn F., ob wir zur Kostenreduzierung (und auch zur Befriedung der Nachbarschaft) vielleicht das Haus wieder etwas kleiner planen könnten und bekomme dann einen Kostenvoranschlag über 6.500 Euro zugeschickt.

Und noch ein weitere Sache liegt mit übel im Magen: Ich hatte ja bekanntlich wegen meiner Bedenken bezüglich der Zufahrt zu meinem Grundstück am Anfang OKAL Bilder mit der Bitte um Prüfung geschickt. Bis jetzt hatte davon nichts mehr gehört, weshalb ich nochmals explizit bei meinem Kundenbetreuer Herr L. nachfrage:

Ich erfahre, dass ich als Bauherr die Verantwortung und auch die Kosten einer freien Zufahrt zu tragen habe, das steht nämlich auf Seite 152 der Baubeschreibung:

Ich kann mir einfach nicht vorstellen, wie ein 20 Meter langer und 60 Tonnen schwerer Sattelschlepper mit einem halben Haus beladen über diese Rampe kommen soll:

Außerdem habe ich auch keine rechte Vorstellung, was hierfür getan werden könnte. Mein Berater Herr W. meinte damals, dass er als LKW-Fahrer für solche Fälle immer ein paar Holzbalken dabei hätte. Ich persönlich zweifle allerdings, ob das bei solchen Dimensionen eine Lösung sein kann .

Auch durch mehrfaches hartnäckiges Nachfragen, kann ich OKAL nicht dazu bewegen, mir zu dem Thema Genaueres mitzuteilen. Weder die im schlimmsten Falle nötigen Maßnahmen noch die maximal zu erwartenden Kosten könne man zu diesem Zeitpunkt benennen. Mein Kundenbetreuer Herr L., der die Gegend selbst übrigens sehr gut kennt, beruhigt mich und meint, dass das schon irgendwie (gut) gehen würde.

Hmm, ob mich jetzt darauf verlassen soll? Mir kommt es mittlerweile fast so vor, als ob das “Universum” irgendwas gegen meinen “Talmund-Plan” hat. Und tief im Innern muss ich mir mittlerweile auch eingestehen, dass meine Motivation (und Kraft) für das Projekt zunehmend schwindet.

Ganz kurz gibt es dann auch mal positive Nachrichten: Die “Bank aus Verantwortung” hat nämlich die KfW-40 Förderung für Neubauten wieder aufgelegt, juhu ! Aber die 1.000 Millionen Euro sind dann schon nach Stunden bereits wieder vergriffen, menno !

Dann schreibt mich OKAL Verkaufsleiter Herr L. an, mit der Bitte, die sogenannte „Auflösende Bedingung“ zu widerrufen. Diese ist Teil des Vertragswerks und war nötig, damit der Deal überhaupt geschlossen werden konnte bevor der KfW-Antrag gestellt wurde:

Das Dokument sagt im Prinzip aus, dass der Vertrag mit OKAL nichtig wird, sollte die KfW-Förderung (aus irgendwelchen Gründen?) nicht zustande kommen.

Weil mein Vertrauen in „das Team” mittlerweile doch stark gelitten hat, zweifle ich allerdings, ob es klug ist, der Aufforderung von Herrn L. nachzukommen, auf mein Recht zu verzichten:

Zur Sicherheit vereinbare ich deshalb einen Termin bei einen Anwalt mit der Fragestellung, ob ich mit der “Auflösenden Bedingung” oder u.U. mit der Argumentation der bisherigen Fehlleistungen ohne die übliche Strafzahlung von 10% der Vertragssume aus dem Schlamassel herauskommen könnte:

Ich berichte von der allgemein unglücklichen Entwicklung: Der Anwalt macht mir nicht viel Hoffnung und meint, dass bezüglich der katastrophal falschen Schätzung für Aushub und Außenanlagen höchstens eine „Nebenpflichtsverletzung“ von Herrn F. vorliege. Wenn überhaupt, sei höchstens die Fehlkalkulation der Kosten für die Einliegerwohnung juristisch verwertbar.

Zehn bis zwanzig Prozent Kostensteigerung sei bei solchen Verträgen die Norm und somit nicht anfechtbar. Gesetzlich wären bei derartigen Vertragsauflösungen 5 Prozent der Vertragssumme als Strafzahlung festgelegt, aber OKAL sei bekannt dafür, ihre 10 Prozent doch recht nachdrücklich einzufordern.

Die “Auflösende Bedingung” wäre möglicherweise ein gangbarer Weg aber auch hier könne er keine 100-prozentige Erfolgsgarantie geben.

Der Rechtsexperte meint am Ende noch zu mir, dass ich das eben im schlimmsten Fall als “Lehrgeld” abschreiben und unter “Allgemeinem Lebensrisiko” verbuchen solle .

Die ganzen Unwägbarkeiten haben mich die letzten Monate psychisch wirklich sehr belastet. Jetzt versuche ich loszulassen, warte einfach ab, was passiert und verbringe viel Zeit auf der Wiese mit Pizzaessen und Gitarrenspielen:

Außerdem haben wir gerade in der Philosophiegruppe den Stoizismus behandelt, dessen Grundaussage, dass es immer einen (Aus-)weg gibt, mich irgendwie entspannt.

Weil ich denke, dass das Haus für über eine Million Euro in der geplanten Lage ökonomisch keinen Sinn mehr macht, telefoniere ich nach ein paar Wochen Funkstille mit Kundenberater Herrn L., um mögliche Optionen zu besprechen:

• Ausstieg aus dem Vertrag (KfW-Klausel?)
• Beteiligung von OKAL an den Mehrkosten als Entschädigung für die Falschberatung

In dem langen Telefonat gehen wir zusammen nochmals die wichtigen Vorfälle durch, um sicherzustellen, dass wir zumindest halbwegs das gleiche Verständnis von der Lage haben.

Ich verstehe, dass Herr L. als Kundenbetreuer ein wenig zwischen den Stühlen sitzt, weil er sowohl die Interessen des Kunden als auch seiner Firma im Blick behalten muss. Am Ende verspricht der mir, dass er das Besprochene an die Teamleitung weitergeben werde und ich dann von OKAL eine Antwort auf meine Fragestellung erhalte.

Eine weitere Problematik, die durch all die Verzögerungen so langsam akut wird, ist die Festpreisgarantie, welche jetzt gerade am auslaufen ist:

Man hat für 22 Monate Anspruch auf die Preise, die bei Vertragsabschluss galten, wenn das Baugesuch und die Finanzierungsbestätigung innerhalb 10 Monate nach Vertragsabschluss (9.7.2021) vorliegt.

Weil ich die Bedingung wohl aber nicht einhalten kann, wird es im Zweifel also *noch* teurer werden .

Oh je, da kann einem ja wirklich die “Freude am Bauen” irgendwann komplett abhanden kommen:

Aber was soll’s, warten wir mal die Antwort von OKAL ab und hoffen, dass sich die Gewitterwolken über meinem Projekt (wider Erwarten) vielleicht doch noch verziehen:

Liebe Grüße aus Tübingen

Michael Holzheu